COMPRARE CASA O AFFITTARE?
Comprare casa o affittare? È il grande dilemma di questi giorni con i tassi di interesse che continuano a salire. Fisso o variabile, è l’altro quesito per molti potenziali mutuatari. E poi c'è la questione delle surroghe per chi è alle prese con l’aumento esponenziale delle rate: conviene chiederla o è meglio aspettare la discesa dei tassi? Alla lunga, infatti, le banche rifiutano la surroga a chi ne ha fatte troppe.
Da un lato, i prezzi delle case, soprattutto nelle grandi città – quelle che per motivi diversi attraggono, lavoratori qualificati e non, studenti o turisti (o magari tutte queste tipologie di potenziali acquirenti) – complice anche la strutturale mancanza di offerta (e la poca in pipeline è stata pure rallentata da covid e aumenti dei costi) non solo non vede sostanziali cali dei prezzi (almeno per ora) ma, in molti casi, anche contro-intuitivi aumenti.
Dall’altro, l’aumento delle rate di mutui a tasso variabile non accenna a placarsi, tanto che anche il ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, ha chiesto all’Abi l’avvio di un Tavolo per evitare il default delle famiglie che hanno la surroga. Un’arma che però non può essere utilizzata troppe volte, altrimenti si ritorce contro. Un quadro complesso rispetto al quale la Politica è chiamata a dare risposte, in un’estate che si preannuncia “bollente” per molti temi in agenda.
Se turista batte studente, in termini di rendimenti lordi annui, non è sempre detto che la soluzione “affitto breve” convenga anche rispetto al tradizionale 4+4.
La stagionalità turistica, il fatto di essere una città d’arte o universitaria, il dinamismo di eventi, concerti, fiere e convegni professionali, la presenza di imprese e realtà economiche capaci di attrarre famiglie e giovani lavoratori, sono tutti fattori che concorrono a determinare la fisionomia del mercato locativo; cui si aggiungono, metratura, posizione, vicinanza ai servizi, livello di ristrutturazione e qualità degli arredi.
Secondo l’analisi di Scenari Immobiliari – che mette a confronto i rendimenti di un bilocale di circa 80 mq in una zona semicentrale in 13 città campione – nella maggior parte dei casi, se una casa affittata a studenti si aggira attorno al 3,5%, per affitti brevi e “tradizionali” 4+4, il margine sale poco sopra al 4% (con le sole eccezioni di Roma, Venezia e Firenze che superano di poco il 5 per cento).
«L’affitto breve mette al riparo dal rischio morosità e privilegia la facoltà di rientrare in fretta in possesso dell’appartamento in caso di bisogno, perché evita le rigidità dei contratti 4+4 – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Ai turisti bisogna offrire appartamenti ben arredati e ristrutturati, posizioni strategiche e servizi.
L’affitto lungo assicura, invece, un rendimento continuativo nel tempo. Le eventuali necessità di manutenzione si determinano, per lo più, allo scadere del periodo contrattuale. Si può utilizzare un intermediario o gestire il rapporto direttamente, risparmiando su costi di gestione. Ci sono meno esigenze di ristrutturazione ma è maggiore il tasso di usura del bene».
Se si affitta a studenti o a una famiglia 4+4 sono gli inquilini a pagare le bollette. Ma negli affitti brevi, i rincari di gas, acqua, aria condizionata sono a carico dei proprietari. «Nella locazione residenziale – ha aggiunto Valerio Fonseca, founder e ceo di DoveVivo (operatore tra i più attivi in Europa nel settore di affitti a medio e lungo termine e un fatturato atteso 2023 a 100 milioni) – il rendimento immobiliare non si discosta molto per tipologie di contratto.
La differenza la fa, semmai, la presenza (o meno) di una gestione professionale, capace di valorizzare al meglio anche il patrimonio tradizionale, che può trovarsi pure in uno stato di conservazione non ottimale, in posizione meno strategica o in periferia. Anche su asset meno attraenti si può alzare la qualità e la redditività».
Il mercato delle locazioni, nella seconda parte del 2022, mette in luce un aumento dei canoni di locazione del 3,9% per i monolocali, del 4,2% per i bilocali e del 4,0% per i trilocali. Continua quindi la ripresa dei valori iniziata nel secondo semestre del 2015, fermata dalla pandemia nel 2020, e ripresa a ritmo serrato a partire dal 2021.
La domanda di immobili in affitto cresce in seguito al rientro in presenza dei lavoratori fuori sede e degli studenti e all'aumentata richiesta di chi non riesce ad acquistare a causa dei tassi di interesse più elevati. A questo si unisce un’offerta in diminuzione anche in seguito alla decisione di tanti proprietari di rivolgersi al mercato degli affitti brevi per avere un ritorno economico più importante oltre alla possibilità di rientrare in possesso dell’immobile per esigenze personali.
Questo scenario ha determinato anche tempi di locazione brevi: 38 giorni.
Anche in questo semestre si segnalano casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani e i monoreddito. Trend che potrebbe crescere ancora alla luce dell'aumento dei tassi di interesse.
Sono soprattutto giovani tra 18 e 34 anni a scegliere l’affitto, il 47,3 per cento. Quanto allo stato civile il 47,2% degli inquilini è rappresentato da single, la maggioranza sono famiglie.
Le tipologie più affittate sono il bilocale con il 38% e il trilocale con il 32,2%.
A livello di contratti di locazione si nota un aumento del ricorso ai a contratti a canone transitorio (passati da 27,1% a 28,6%) e a canone concordato (da 28,5% a 29,1 per cento).
