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La nuda proprietà cresce per i grandi tagli

Fonte il SOLE24ORE:

Con il mercato in risalita, riprende appeal anche la soluzione della nuda proprietà. Quel contratto in cui si acquista un immobile, lasciandone però l’usufrutto, ossia, semplificando, il diritto di abitarci, a chi lo occupa.

Tale investimento può rilevarsi azzeccato ora che i valori immobiliari si sono sgonfiati rispetto al passato, soprattutto se si riesce a mettere le mani su appartamenti centrali e di buona qualità.

Da parte dei potenziali venditori ci sono, ancora, forti resistenze culturali all’idea di privarsi della proprietà dell’abitazione, “Ma in molti decidono per quest’operazione, magari per pagare una badante senza problemi, per aiutare i figli nell’acquisto della prima casa, o semplicemente perchè senza eredi”, spiega Omar Confalonieri, amministratore delegato dell’agenzia specializzata CasaNuda.it con sede a Milano. L’amministratore delegato del portale Casa.it, Luca Rossetto, testimonia che negli ultimi tre anni la domanda è crescita in media del 35%.

La vendita della nuda proprietà è un mercato che funziona per un mix di fattori demografici e immobiliari.

Sul fronte dell’investitore, ad attirare sono soprattutto lo sconto rispetto al prezzo di mercato e i vantaggi fiscali. “Il primo aspetto da tenere a mente è che si tratta di un acquisto fatto ragionando sul lungo periodo. Ma uno dei benefici di questa operazione è che il valore sale costantemente anche se il mercato resta debole, perchè man mano che l’usufruttuario invecchia il valore della nuda proprietà aumenta” aggiunge Confalonieri. Il vantaggio fiscale è che la base imponibile su cui è calcolata l’imposta di registro è solo la quota di proprietà assegnata alla proprietà sulla base di apposite tabelle ministeriali, appena aggiornate con il nuovo anno. Questa varia in funzione della durata: può esserci un termine stabilito dalle parti (soluzione meno usata) oppure la cosidetta “riserva vitalizia” cioè fino alla permanenza in vita di chi abita.

Restando su quest’ultimo caso, “riserva vitalizia”, oggi il valore della nuda proprietà è fissata al 65% per un venditore di 75 anni, che sale al 75% quando il venditore supera gli 80 anni e passa all’85% dopo gli 87 anni. Queste proporzioni, in teoria, possono essere mutuate sul piano della trattativa commerciale, per stabilire ad esempio che un venditore 75enne debba concedere uno sconto del 35% rispetto all’ipotetico prezzo pieno commerciale. Ma la pratica  è molto meno rigida, e ascoltando gli operatori, si comprende come in realtà si possano spuntare valori ancora più bassi.

In ogni caso, chi vende deve essere consapevole che l’investitore ha diverse alternative. Se compra per abitare, c’è abbondanza di offerta su tutte le fasce di prezzo. Se investe, potrebbe acquistare un alloggio occupato e già in questo modo, in media, otterrebbe uno sconto del 30% rispetto al valore pieno. Pagherebbe più tasse e potrebbe esporsi al rischio morosità, ma avrebbe il ritorno dei canoni di affitto. Inoltre, va aggiunto che la nuda proprietà, essendo destinata a un godimento futuro, darà in mano al compratore un oggetto comunque più vetusto, benchè tenuto bene.

Quindi, se davvero si vuole concludere l’affare, l’offerente deve accettare uno sconto di almeno il 50% che può arrivare anche al 70% se particolarmente giovane. Allo stesso tempo anche i soggetti più anziani non dovrebbero pretendere più del 70% del valore commerciale, a prescindere da quale sia l’indicazione delle tabelle.

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