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Leasing abitativo/ casa/ acquisto agenzia immobiliare LV Consulenze Immobiliari

Leasing sulla casa, interessi al 4%

Più conveniente per gli under 35, è proposto da pochi istituti di credito rispetto al mutuo

Il leasing abitativo per l’acquisto della prima casa, riservato a chi ha un reddito inferiore a 55mila euro al momento della richiesta, compie un anno da quando le banche hanno iniziato a introdurlo sul mercato.

Fra i maggiori gruppi retail, in pochi hanno scelto di mettere a catalogo questa possibilità di acquisto e istituti come Intesa Sanpaolo, Mps, Bnl e BancoBpm per ora ne restano fuori. Un po’ perché si preferisce spingere sul più tradizionale mutuo. Ma anche perché il contratto di leasing non è “indolore” per la banca, che risulta proprietaria della casa per tutta la durata del finanziamento e oggi caricare i bilanci societari con nuovi immobili acquisiti può essere una strada rischiosa.

Tra gli ultimi che hanno deciso di accettare la sfida del leasing abitativo c’è Credem, che da questo mese lo distribuisce tramite la rete di agenti Creacasa. L’obiettivo è ambizioso: 40 milioni di erogato entro fine anno. «È un’opportunità unica per i giovani in possesso di un’occupazione e di un reddito per accedere all’acquisto della prima abitazione. Da una prima indagine sulla domanda effettuata da Assilea emerge che i richiedenti hanno un’età media di 38 anni e il taglio delle operazioni si attesta sui 200mila euro» spiega Maurizio Giglioli, ad di Credemleasing e anche vice presidente Assilea. «Tra i punti di forza del nostro prodotto c’è la formula a tasso fisso, che dà la certezza del canone mensile invariabile, e il fatto che applichiamo lo stesso spread dei mutui» aggiunge Lorenzo Montanari, direttore generale di Creacasa.

La prima a partire era stata Unicredit, che non fornisce cifre sui contratti sottoscritti, ma fa sapere che il leasing sta riscuotendo molto interesse tra i giovani. Il prodotto è a tasso variabile, con un spread al 3,5%, in linea con quello dei mutui offerti dall’istituto, che può variare tra il 3,30% e il 4%. Inoltre il prodotto è molto flessibile come durata, perché non ha un periodo minimo e può arrivare a 30 anni. Attiva da mesi è anche Bper-Banca popolare dell’Emilia Romagna, l’unica a concedere sia il fisso sia il variabile, con uno spread del 2,9% in entrambi i casi.

A prima vista, il mercato sembra sottovalutare la convenienza del leasing per il consumatore.L’imposta di registro sull’acquisto è ridotta all’1,5%, non c’è l’imposta sostitutiva dello 0,25% che grava sui mutui e, più in generale, il leasing sembra allargare le possibilità di accesso al credito poiché, normalmente, è sufficiente disporre di un anticipo del 20%, peraltro neppure obbligatorio. Nel campo dei mutui, invece, un anticipo limitato al 20% si tradurrebbe in un loan-to-value dell’80%, normale alcuni anni fa, poco gradito dalle banche, o troppo oneroso, oggi. A favore del mutuo c’è il possibile ricorso alla “portabilità” gratuita del contratto verso un istituto con condizioni migliori, non previsto per il leasing. Mentre la legge assegna a quest’ultimo la facoltà di sospendere il pagamento delle rate fino a 12 mesi se si perde il lavoro. La vera arma in più del leasing, poi, riguarda le detrazioni fiscali. Infatti si porta in detrazione l’intero importo della rata e non solo la quota interessi come nel caso dei mutui. I vantaggi maggiori sono per i richiedenti sotto i 35 anni di età, che detraggono il 19% dei canoni di leasing, fino a un massimo di 8mila euro annui (quindi 1.520 euro) e alla fine del finanziamento il 19% del prezzo del riscatto, fino ad un importo massimo di 20 mila euro (3.800 euro annui). Per gli over 35, invece, i tetti massimi sono dimezzati ed equivalgono a quelli dei mutui. Insomma, gli aspetti legati all’accesso e al funzionamento del leasing farebbero pendere la bilancia a suo favore, in un confronto con il mutuo come soluzione d’acquisto. Ma spostando l’attenzione solo sul costo dell’operazione la sfida è incerta. Paragonarli non è semplice per il cliente: per esempio, guardare l’importo della rata mensile può essere fuorviante, poiché con il leasing si va incontro alla gravosa maxi rata finale, assente nel mutuo, di solito pari al 10% sull’importo. Ed anche i contratti di leasing nascondono voci “nascoste” da considerare, come le spese per il riscatto finale dell’immobile, che nei fogli informativi prendono diverse denominazioni (“chiusura contratto”, “fine locazione”), che riguardano i costi inerenti il passaggio di proprietà dell’immobile. Il metodo migliore resta quello di verificare l’esborso complessivo, comprensivo di tutti i costi accessori, espresso con il Taeg. Come mostra la tabella, i leasing casa finora in circolazione finiscono per costare in media intorno al 4% con il tasso fisso, il più usato, quasi due punti in più rispetto ai mutui. Nonostante questo, per effetto delle possibili detrazioni, il leasing dovrebbe risultare sempre vincente quando il richiedente ha meno di 35 anni e quindi può godere al 100% dei vantaggi fiscali. Lo mostra l’esempio in tabella, che rappresenta l’ipotesi di acquisto di un immobile da 150mila euro in 20 anni, con una differenza di 80 punti base di tasso di interesse tra leasing e mutuo. Una simulazione interessante, ma che non può sostituire il paragone puntuale tra le offerte commerciali comprensive di tutte le voci in campo, compresa la polizza danni sull’immobile, questa sì obbligatoria in entrambi i casi.

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